Comprar apartamentos en planos o la apuesta a una ruleta de engaños

El proyecto habitacional luce totalmente habitable. Estéticamente bien construido, arborizado y algunos vehículos bien estacionados en el área destinada a parqueos. Pero así solo se ve en la foto de una maqueta virtual: en el lugar solo hay un terraplén con algunas líneas de tuberías para desagües a medio instalar y camiones que cargan la tierra removida.

 Al sueño que les vendieron a los adquirientes del residencial Poinciana todavía le faltan muchos bloques, cemento y varillas que lo haga realidad, mientras personas que han invertido su dinero allí, con la esperanza de un techo propio que les entregarían en 2022, viven el 2024 con el susto de que todo sea una estafa. 

 De otro proyecto, el Vista del Prado, en Santo Domingo Oeste, una adquiriente contó cómo tuvo que recurrir a intermediarios y amenazas de denuncia en los medios de comunicación para recibir, apenas en junio pasado, el apartamento que le prometieron entregar en 2020. De hecho, le entregaron una unidad distinta a la que compró, porque la suya original aún sigue en el mismo estado de diseño que la vio en 2018. El apartamento que le entregaron, y al que se mudó hace un mes, presenta vicios de construcción y ha necesitado intervención por lo menos en cuatro ocasiones. 

 Los dos casos son un ejemplo de las irregularidades en el mercado inmobiliario dominicano, caracterizado por las constantes denuncias de fraude, atrasos en las entregas, cobros indebidos y malas construcciones que afectan a miles de usuarios, poniendo en riesgo inversiones millonarias. 

 "El aumento del precio original de la vivienda representa el 70% de las denuncias que recibimos " Eddy Olivares Dtor Pro Consumidor “ También en un contexto de déficit habitacional, que los organismos oficiales estiman en 1.4 millones de unidades y que se soporta en la construcción privada, con cifras de unas 7,600 unidades al 2023, para suplir la demanda de vivienda. 

 La muestra más representativa de lo que ocurre en el sector son las constantes denuncias en el Instituto Nacional de Protección de los Derechos del Consumidor (Pro Consumidor), que en los últimos cuatro años ha recibido unas 2,569 quejas de clientes contra promotores de proyectos de vivienda. 

 Las razones: los vicios de construcción e incrementos “desproporcionados” en el precio final del inmueble. El dato lo ofrece el titular de esa dependencia estatal, Eddy Alcántara, y afirma que han tenido casos en los que al cliente le aumentan entre el 50 y 60 % del costo original del inmueble, por concepto de indexación por el aumento de los materiales de construcción.

 “Antes de la pandemia, los temas fundamentales de la reclamación o denuncia se basaban en los vicios y visos de construcción, pero a partir de ahí, son los que tienen que ver con el aumento del costo de la vivienda”. El funcionario sostiene que este puede ser motivo de hasta el 70 % de las denuncias que reciben. 

 A finales del 2022, un grupo de adquirientes protestó frente a las oficinas de la constructora CBS Developments por aumentos de hasta el 43 % del valor de venta acordado. Algunos se quejaban, incluso, de que les exigían entregar el dinero adicional de forma casi inmediata y no podían cubrirlo. Alcántara señala que, si el adquiriente tiene el aumento estipulado en el contrato, está en la obligación de asumir la indemnización, pero dicho aumento debe estar dentro del marco y la referencia de los levantamientos que hace la Oficina Nacional de Estadística (ONE) sobre el índice de precio de los materiales de construcción. “Ahí es donde viene siempre el conflicto entre proveedor y consumidor, que muchas veces les notifican un aumento que no se ajusta a lo que estadísticamente indica la ONE”, dice. 

 Alcántara afirma que en ese índice basan sus resoluciones para conciliar los casos cuando hay acuerdo entre las partes que, asegura, se da en el 85 % de las denuncias que les presentan.

 En los tribunales dominicanos se conoce en la actualidad el caso denominado operación Nido, un expediente en el que el Ministerio Público acusa a seis personas y dos empresas del sector inmobiliario de una estafa de más de 700 millones de pesos, que afectó a más de 300 personas. De acuerdo con la imputación, el grupo se constituyó en una red que, mediante maniobras de falsificación, asociación de malhechores y lavado de activos, perjudicó a las personas, a las que les ofertaban viviendas a través de nueve proyectos inmobiliarios, pero nunca las entregaban y cuando el cliente reclamaba, lo amenazaban. 

 Contratos que solo favorecen una parte

 “Los promitentes-compradores aceptan, entienden y consienten que se realizarán ajustes en el precio en caso de que la economía dominicana experimente cambios que produzcan: depreciación de la moneda con respecto al dólar estadounidense, más allá de la tasa de cambio, indicada anteriormente; o por alzas en los precios de los mismos insumos, agregados para la construcción, mano de obra o de servicios, que afecten el presupuesto de El Proyecto y/o costo de la unidad. 

El precio de venta variará de acuerdo a dichos aumentos y será asumido, única y exclusivamente por los promitentes-compradores”. Lo anterior es parte del contrato de promesa de venta de inmueble del proyecto Residencial Proinciana, mediante el cual Cristian Reynoso Liriano y Laura Crucel Araujo iniciaron el proceso de compra de un apartamento en planos, mediante la Fiduciaria Popular y la desarrolladora HV Urvana. El contrato fue firmado en marzo de 2022, pero desde octubre de 2021 empezó el pago, primero de 10,000 pesos como separación, y luego otros 90,000, previo a la firma. Araujo afirma que en noviembre de 2022 abonaron otros 300,000 pesos. 

 “Cuando entregamos ese dinero, firmamos el contrato y vimos que pasó el tiempo y dijimos que ya no les íbamos a seguir entregando dinero porque nunca vimos avance”, indica. 

 En una visita al lugar la semana pasada, se observaba aún el terraplén y algunos obreros trabajando en la construcción del sistema de cisterna. El proyecto Poinciana es uno de los que figura en la web del plan gubernamental Familia Feliz del Ministerio de la Presidencia, que brinda facilidades a adquirientes de escasos recursos para comprar viviendas en proyectos privados. 

 ¿La solución es un fideicomiso? 

En un artículo publicado a principios de julio pasado, el abogado José Luis Taveras expresaba su angustia al ver clientes que asumen el costo financiero de préstamos para pagar las cuotas de la compra con una planificación basada en la fecha de entrega.Y planteaba la necesidad de que haya siempre un fideicomiso entre el adquiriente y la constructora.

“Desde el momento que la constructora (fideicomitente) traspasa el inmueble al patrimonio fideicomitido, este bien se constituye en inembargable para sus acreedores, para los de la fiduciaria y para los fideicomisarios, por ser un patrimonio de afectación autónomo y distinto a los demás bienes de la constructora. Pero, además, la quiebra de la constructora o de la fiduciaria o de los beneficiarios no implica la quiebra del fideicomiso, y los acreedores de cada uno de estos actores no pueden embargar el inmueble del proyecto”, asegura.

Fuente: https://www.diariolibre.com/actualidad/nacional/2024/08/05/los-riesgos-de-comprar-apartamentos-en-planos/2809040